さんごです。
今回は初心者にもわかりやすいようにレンスタの始め方を解説していきます。
※「レンスタ」=「レンタルスタジオ」の略称です。
こんな方におすすめです↓
・レンスタに興味がある方
・副業にチャレンジしたい方
・レンスタ開業に向けて全体の流れを把握したい方詳細な部分は割愛しますが、この記事を通じて、レンタルスタジオ副業の大まかな流れを理解できると思います。
それでは早速いきましょう。
①物件探し
まず最初に取り組むべきは、物件探しです。
レンスタの成功は、物件選びで7割が決まると言っても過言ではありません。
物件選びに失敗すると、努力を重ねても利益を出すことは難しくなります。
「じゃあ具体的にどのような物件を選べばいいんだ！？」
という方、ご安心ください。
これから、そのポイントについて詳しく解説していきます。
物件の探し方
物件探しの方法はいくつかあります。
・不動産ポータルサイトで探す
・街を歩いて「テナント募集」物件を探す
・地域密着の不動産屋でネットに出る前の情報を聞く
・M&Aサイトで既存の店舗を購入する
僕は1店舗目は「地域密着の不動産屋」を訪問して、紹介いただいた物件でした。
2店舗目からは「不動産ポータルサイト」から見つけました。
ちなみに、物件探しにおいて特別なことは何もしておらず、コネも全くありません。
気になる物件があれば、「レンタルスペースとして利用できますか？」と問い合わせ、可能であれば内見に行くというシンプルな流れです。
ただこれを繰り返していくだけです。
乗降者数が多いエリアを狙う
レンスペ全般に言えますが、乗降者数が多い駅周辺に出店するのが定石です。
僕の経験上、乗降者数10万人前後の駅に出せれば、新規顧客の集客が簡単になります。
さらに、既に他のレンタルスタジオが存在するエリアなら、なお良いでしょう。
理由はシンプルで、そのエリアに「需要がある」ことが確認できるからです。
また、出店エリアはビジネス街よりも、渋谷などの繁華街を選ぶ方が予約数を多く見込めます。
レンスタの利用者は圧倒的に「若い女性」が多く、彼女たちは「スタジオの利用前後に他の予定を立てやすい場所」を好む傾向にあります。
一方で、会議室などのスペースを考えている場合は、ビジネス街の方が需要が高いと考えられます。
自分が想定するペルソナに合ったエリアに出店することが重要です。
駅から近いことは大事な条件
当然ですが駅から近いほど良いです。誰しも、夏や冬に長時間外を歩きたくないと思いますよね。
そのため、駅近というのは「駅徒歩5分以内」が理想です。
ただし、駅のパワーが強い場合は、「駅徒歩7分以内」くらいまでの距離でも問題ありません。
僕も、駅徒歩7分の立地にあるレンタルスタジオを運営していますが、最寄り駅が乗降者数60万人を超える強い駅のため、十分な利益を上げています。
ちなみに乗降者数が少ない駅でも、レンスタなら以下の条件に当てはまれば利益は出せます。
・駅近
・広い（ダンススペース30㎡~）
広さがあれば「定期利用」を作りやすくなるからです。
とはいえ乗降者数が多い駅近くに出店する方が集客はイージーです。家賃や坪単価は？
家賃・坪単価も低いほど良いです。
黒字化しやすく「家賃という固定費」のプレッシャーも減るので。
（スタジオは広さに応じで価格を上げられるので、坪単価も1万円以下だと利益を出しやすい）
僕は小さく・初期費用も抑えて始めたかったので、全物件が家賃10万円以下にしました。
物件取得費用や備品を含む開業の初期費用も、100万円以下に抑えています。
数十万円で小さくスタートしているので、失敗しても十分やり直しが効きます。
上記の理由から「最初は10万円以下」くらいで小さく始めるのがオススメです。
ちなみに「駅パワー」に応じて、家賃を上げても問題ないです。
例えば
・渋谷駅徒歩5分 15万円 4０㎡
上記のような条件なら、駅のパワーが家賃を上回る物件だと思います。
臨機応変に対応していきましょう。どういう物件がいいのか？
ダンススタジオは音や振動が発生するので、可能であれば１階や地下の方が望ましいです。
ただし、2階以上の部屋でも、以下の条件に当てはまる場合は騒音クレームは出にくいでしょう。
・1フロア1テナント
・下の階が騒音が騒音があまり気にならない業種(コンビニ、居酒屋、等)※僕も運営中のスタジオの中で3つは2階以上の部屋です。
他にクレームが発生しにくい条件としては、以下のようなものがあります。
・交通量が多い大通りに面している
・線路の近くに位置しているこのような環境では、ダンススタジオの音が周囲の音に紛れて、気にならない可能性が高いです。
※ちなみに、僕の1号店は線路の目の前にある物件です。
部屋の形は「ダンスをするスペース」の形が大事で、正方形や長方形といった形が望ましいです。
以下のような例。
ただ完璧な形に拘りすぎなくても、問題ないです。
長い目で探していく
レンスタは物件探しが一番の難関です。
完璧な物件はなかなか見つからないので、できるだけ多くの物件を内見し、儲かりそうな物件の感覚を養いましょう。
物件探しには縁やタイミングも関係しています。
1〜2ヶ月で見つからないことが多いため、「物件探しは時間がかかる可能性がある」という前提で、長い目で探すようにしましょう。
その代わり、物件が見つかれば仕事の8割は終わったも同然です。
②設営
物件が決まったら設営です。
ここでは設営について解説します。
段取りを周到に計画しよう
物件の契約開始日から家賃は発生します。
あらかじめ以下の日程などは、段取りしておくと良いです。
・(必要なら)床の施工日
・鏡の到着日
・設営する日
・写真の撮影日メインは鏡を貼るだけ
スタジオで最も重要なのは鏡です。
厳密にはスピーカーなども必要ですが、基本的には鏡があれば最低限OKです。
僕は「突っ張り棒式の鏡」を使っています。
安価かつ、男性ならひとりで設置可能なところが気に入っています。
※備考
突っ張り棒式の鏡を並べると、どうしても境目にズレができます。
境目のズレを少なく、完璧な仕上がりにしたい人は壁に直接鏡を設置する手法がいいと思います。
ただし、その分価格は高額になります。
以下は僕が見積もりした時の金額です(壁の約幅5m分)
・突っ張り棒式: 15万円）
・壁に設置する鏡（施工依頼込み）: 34万円
(鏡の幅は約5m)
僕は初期費用を小さく始めたかったので突っ張り式にしました。床をどうする？
スタジオの床は、借りた物件の状態に応じて決めます。
最初からフローリングやクッションフロアであれば、そのまま使用して問題ありません。
僕の1店舗目はクッションフロアですが、そのまま使っています。
2店舗目の物件の方は、フローリングを敷いています。
理由は以下です。
・色が暗い
・汚れている
・写真映えしなそうこれらの理由から、フローリングに変えました。
フローリングを敷くと、初期費用がかかるというデメリットがある反面、見栄えが良くなるというメリットがあります。ちなみにクッションタイルでも問題なく、予算もフローリングより抑えられると思います。
設営後は写真も撮る
レンタルスペースにおいて写真は超重要です。
利用者は掲載された写真を見て判断するので、撮影はプロに外注して最高のもの準備しましょう。
ただ写真の納品が遅れる可能性もあるので、自分でも写真を撮っておくと良いでしょう。
先に自分が撮影した写真でポータルサイトに掲載し、プロの写真が納品された後に画像を差し替えるのが効果的です。
③集客
スタジオが完成したら、次は集客です。今回は、最低限必要な集客手段を紹介します。
まずはポータルサイトに頼る
集客のためには、まずポータルサイトに載せましょう。
ポータルサイトに載せておけば、ある程度の集客は見込めます。
掲載するのに費用はかからないので、特にデメリットはありません。
レンスタであれば以下の2つに載せておけばいいでしょう
・インスタベース
・スペースマーケットただし手数料が30~35%を取られるので、少しずつ自社サイトからの予約を増やす必要はあります。
Webサイトで直予約を増やす
ポータルサイトへの掲載自体は無料ですが、30～35％ほどの手数料が発生します。「レンタルスタジオはリピーターがつきやすい」 というのもメリットですが、毎回手数料が発生すると利益の最大化が難しくなります。
そこで必要になるのがWebサイトです。Webサイト経由での予約では手数料が発生せず、全額が自分の利益となります。直予約を増やすことが、利益最大化の鍵となります。
※直予約を増やすための施策についてはここでは触れませんが、ひとまずWebサイトが必要になることだけ覚えておいてください。ちなみに、物件探しと並行してWebサイトを作成しておくと、後が楽です。物件契約後はバタバタすることが多いため、時間があるうちに作成しておくことをお勧めします。
まとめ
・物件探しに時間がかかる可能性があるけど、長い目で探していこう。
・物件探しが一番の難関なので、決まれば後はやるとこは決まっている。
・設営は段取りが大事。最短オープンのために事前に計画を立てよう。
・レンスタは自社サイトの構築は必須。物件探しの段階から、早めに作り始めて良い。今回の記事ではレンスタの大まかな内容のみをお伝えしましたが、さらに詳しい情報をお求めの方は、こちらの書籍をご一読ください。
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